SCPI en nue-propriété : décote, absence de revenus et fiscalité

Acheter des parts de SCPI en nue-propriété, c’est payer une fraction du prix de la part et renoncer en échange à tous les revenus pendant une durée fixée à l’avance, de 3 à 20 ans. À l’échéance, l’usufruit s’éteint et vous devenez plein propriétaire, à la valeur que la part aura alors, qui n’est pas garantie. La formule intéresse surtout des épargnants sans besoin de revenus immédiats et souvent redevables de l’impôt sur la fortune immobilière. Elle a un coût moins visible : une liquidité encore plus réduite que celle d’une SCPI détenue en pleine propriété.

Comment fonctionne le démembrement temporaire de parts

La propriété d’une part se divise en deux droits : la nue-propriété, qui permet d’en disposer, et l’usufruit, qui permet d’en percevoir les revenus. Dans un démembrement temporaire de parts de SCPI, deux investisseurs distincts se partagent ces droits pendant une durée convenue à la souscription.

La synthèse des contrôles de l’AMF sur la commercialisation des SCPI en démembrement (mars 2024) décrit ce mécanisme. La durée peut aller de 3 à 20 ans ; elle était en moyenne de 8 ans chez les quatre établissements contrôlés. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, tandis que l’usufruitier perçoit les distributions et supporte seul les coûts courants. Les deux prix résultent d’une clé de répartition fonction de la durée, et les frais de souscription sont payés par chacun au prorata de cette clé.

Les deux contreparties n’ont pas le même profil. Dans l’échantillon de l’AMF, les nues-propriétés étaient souscrites à 99,3 % par des personnes physiques, les usufruits à 84,3 % par des personnes morales qui placent leur trésorerie.

Exemple : une clé de 70 % sur 10 ans

Hypothèses pédagogiques, sans valeur de prévision : une part vaut 1 000 € en pleine propriété et la clé proposée pour 10 ans attribue 70 % à la nue-propriété.

• Vous payez 700 € par part, frais de souscription compris au prorata.
• Pendant 10 ans, vous ne percevez rien et ne supportez pas les frais de gestion.
• À l’échéance, vous détenez une part en pleine propriété.

Si le prix de la part est resté à 1 000 €, la différence de 300 € rémunère les revenus abandonnés, soit un gain d’environ 3,6 % par an en moyenne. Si le prix a baissé de 15 %, votre part vaut 850 € et le gain tombe à 150 € sur 10 ans. Au-delà de 30 % de baisse, vous perdez une partie de votre mise. Et la valeur de retrait tient compte des frais de souscription, ce qui réduit encore le montant récupéré en cas de revente.

Les arguments avancés par les distributeurs, et leur base légale

L’AMF, dans la même synthèse, recense les intérêts qu’une souscription en nue-propriété « peut notamment présenter » pour l’épargnant : se constituer un patrimoine en ne payant qu’une quote-part du prix, ne pas être taxé à l’extinction du démembrement et ne pas être assujetti à l’IFI au titre de cet investissement. Il s’agit d’une description de ce qui est mis en avant auprès des clients, pas d’une recommandation : le document précise qu’il ne constitue « ni une position, ni une recommandation ». Les deux avantages fiscaux reposent en revanche sur des textes précis.

Aucun impôt quand l’usufruit s’éteint à son terme

Vous récupérez donc la pleine propriété sans droits de mutation. Ce texte est ancien et stable, mais des parlementaires ont déjà proposé de taxer cette réunion : un avantage fiscal n’est jamais garanti sur dix ans.

L’IFI est dû par l’usufruitier

Une souscription temporaire en nue-propriété ne relève d’aucun de ces trois cas : c’est l’usufruitier qui déclare les parts, pour leur valeur en pleine propriété. À l’échéance, les parts entrent dans votre patrimoine taxable pour la fraction immobilière de leur valeur (CGI, article 965). Pendant le démembrement, vous n’avez pas non plus de revenus fonciers à déclarer, puisque vous n’en percevez pas.

Ce qui reste à faire préciser : la plus-value à la revente

Si vous revendez la part après l’avoir récupérée en pleine propriété, le calcul de la plus-value dépend du prix d’acquisition retenu et du point de départ de la durée de détention. Nous n’avons pas pu vérifier la doctrine administrative sur ce point ; demandez à la société de gestion ou à un conseiller fiscal comment il serait traité dans votre cas. Les règles générales figurent dans le guide sur la fiscalité des SCPI.

Les risques relevés lors des contrôles de l’AMF

Pour l’AMF, une souscription en démembrement « ne peut être assimilée » à une souscription en pleine propriété. La synthèse de mars 2024 identifie quatre différences : vous renoncez aux revenus pendant toute la durée ; les frais se répartissent autrement ; la liquidité, déjà réduite pour une SCPI, l’est encore davantage ; enfin, la durée du démembrement ne coïncide pas forcément avec la durée de détention recommandée de la SCPI, d’environ 10 ans selon le document.

Les contrôles ont aussi mis en évidence des risques de conflit d’intérêts : l’usufruitier peut être une entité du même groupe que la société de gestion qui fixe les clés de répartition. Et si votre souscription a été appariée à plusieurs usufruitiers, une cession anticipée vous obligera à les contacter tous, en raison de leur droit préférentiel. L’AMF a enfin relevé, chez les distributeurs contrôlés, une information insuffisante sur les coûts propres à la nue-propriété et sur l’absence de revenus.

Les questions à poser avant de souscrire

Question	Pourquoi elle compte
Quelle durée et quelle clé de répartition ?	Elles déterminent votre prix et votre horizon
Qui est l’usufruitier, et en avez-vous un ou plusieurs ?	Conflit d’intérêts possible, cession plus complexe
Quelle est la durée de détention recommandée de la SCPI ?	À comparer avec la durée du démembrement
La SCPI a-t-elle des parts en attente de retrait ?	Signe de liquidité tendue, détaillé dans le guide sur la revente des parts
Quels frais payez-vous, et quand ?	La répartition diffère de la pleine propriété
Que se passe-t-il si vous devez vendre avant l’échéance ?	La sortie anticipée peut être longue et décotée

Le démembrement en famille relève d’une autre logique

Le démembrement peut aussi s’organiser entre proches, par exemple un parent usufruitier et un enfant nu-propriétaire ; l’AMF note qu’il n’y a alors pas de contrepartie à rechercher. Ce schéma relève de la transmission, avec des règles différentes (donation, valeur fiscale de l’usufruit), et se prépare avec un notaire.

Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil en investissement. Le capital et les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis, la liquidité est limitée, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.